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不動産売却の減価償却とは？計算方法と注意点をご紹介！
2026-03-06
不動産の売却を検討していると、減価償却について耳にする機会があるでしょう。
売却を進めると税金に関わる手続きも必要になってくるため、専門用語が出てくる場面もあり、難しく感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
不動産を売却するには、減価償却費の計算が必要です。
そこで今回は、不動産の売却の減価償却とは何か、その計算方法と注意点をご紹介します。
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不動産の売却時に聞く減価償却費とは？
一般的に、建物は築年数が経過するとともに資産価値が減少します。
売却金額から建物の取得費を差し引いた金額が譲渡所得となり、課税対象になります。
建物の取得費は法定耐用年数によって計算され、建物がいつまで使えるかの目安をもとに算出される金額が減価償却費です。
建物の価値は年数の経過で減少するため、売却時の資産価値がどれくらいかを求める必要があります。
法定耐用年数は建物の構造によって異なりますが、鉄筋コンクリートの場合は70年です。
また、そこに誰が住んでいて、どのように使っていたかによっても減価償却費が異なるので注意しましょう。
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不動産売却時の減価償却費の計算方法とは？
減価償却費の計算方法は定額法・定率法の2種類があり、自宅マンションの場合は定額法を使って以下の式で求めます。
減価償却費＝建物の取得費×0.9×償却率×経過年数
償却率は構造によって異なり、鉄筋コンクリート造では0.015、軽量鉄骨造では0.02～0.036、木造では0.031と決まっています。
経過年数が端数となる場合がありますが、6か月未満は切り捨て、6か月以上は切り上げるのが一般的です。
また、建物の取得費に土地の取得費を含めないよう注意しましょう。
譲渡所得が発生した場合、確定申告が必要です。
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不動産売却時の減価償却の注意点とは？
不動産の取得費がわからなかったり、証明できる書類がなかったりした場合、概算取得費で減価償却費を求められます。
この場合は不動産の売却金額の5％を概算取得費として計算しますが、実際の取得費によっては損になる可能性もあるので注意が必要です。
利益が発生せず、譲渡損失が出てしまった場合、確定申告の義務はありませんが、手続きによって節税対策になるケースもあります。
また、年数の経過によって価値が減少するのは建物のみのため、土地の価格は下がらないので注意しましょう。
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まとめ
今回は、不動産の売却の減価償却とは何か、その計算方法と注意点をご紹介しました。
不動産の売却時には経過年数によって減少した不動産の価値を算出する必要があり、利益が発生した場合は確定申告が必要です。
譲渡損失が出た場合、確定申告は義務ではありませんが、節税対策になる可能性があるでしょう。
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