「住み替えたいけど、住宅ローンの残債が残っている」とお悩みの方へ

「住み替えをおこないたいけど、住宅ローンの残債がまだ残っている」とお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
結論から申し上げますと、住宅ローンの残債がある不動産を売却し、住み替えを検討することは可能です。
ただし、不動産を売却する際には、住宅ローンの返済以外にも支払う費用がありますので、注意が必要です。
今回は、住宅ローンの残債がある不動産を売却する方法や、不動産を売却するうえで必要な費用の種類をご紹介します。
金沢市で不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却にかかる費用は？住宅ローンが残っている場合

不動産を売却するためには、住宅ローンを完済し、抵当権の抹消登記をおこなわなければいけません。
そのため、住宅ローンの残債がある不動産を売却する際には、何よりもまず残債がいくらあるのかを確認する必要があります。

住宅ローンの残債を確認する

住宅ローンの残債は、金融機関に問い合わせることで確認できますが、以下の方法でも確認することができます。

• 住宅ローンを契約した際の返済予定表を確認する
• 金融機関から毎年送られてくる残高証明書を確認する
• インターネットバンキングを利用し、ウェブ上で確認する

手元に返済予定表や残高証明書があれば、残債がいくらあるかをすぐに確認することができます。
返済予定表や残高証明書が手元にない場合は、金融機関の窓口やインターネットバンキングを利用し、残高を確認しなければいけません。
窓口での照会やウェブでの確認は、手続きに時間がかかりますので、余裕をもった売却スケジュールを立てるようにしましょう。

売却価格の査定をおこなう

ローン残債の確認と同時に、不動産会社に価格査定を依頼します。
不動産会社は現地や市況の確認をおこない、2週間から1か月程度で査定価格を提示します。
価格査定は、富商不動産でも承っております。
「売却価格がいくらか知りたい」とお考えでしたら、お気軽にお問い合わせください。

売り先行で不動産を売却する

売却価格がローン残債を上回れば、不動産を売却することが可能です。
住み替えをおこなう方法には、大きく分けて「売り先行」と「買い先行」の2つがあります。

• 売り先行：不動産を売却したあとに、新居を購入する
• 買い先行：新居の購入後、不動産売却をおこなう

買い先行の場合、一時的に二重ローン（売却物件と購入物件の住宅ローンを同時に返済する状態）となり、大きな負担となってしまいます。
新居を購入する際も住宅ローンを利用する場合は、売り先行での買い替えを検討すると良いでしょう。
売り先行の住み替えでは、売却金額を住宅ローンの返済に充てることができますので、計画的なローン返済をおこなうことが可能です。

住みながらの売却やリースバックを検討する

売り先行で住み替えをする場合、売却までに新居が決まらないと、仮住まいが必要となってしまいます。
「仮住まいの費用を抑えたい」という方は、住みながらの売却やリースバックをご検討ください。
リースバックとは、売却した不動産を買主から賃借することで、そのまま住み続けることができる制度です。
リースバックを利用すれば、仮住まいの手配や引っ越しが必要ありません。
新居が決まるまで住み続けることができますので、落ち着いて新居探しをおこなうことができるでしょう。

オーバーローンの際の返済方法について

住宅ローンの残債が売却価格を上回る状態をオーバーローンといいます。
オーバーローンの場合、不動産を売却するために、差額を補わなければいけません。
差額を補う方法は、以下の2つです。

• 自己資金で残債を返済する
• 住み替えローンを利用する

自己資金で残債を返済する

貯金などの自己資金で差額を補えれば、不動産を売却することができます。
この際、売却に要する費用を忘れないようにしましょう。
売却に要する費用は売却代金の3.5％程度で、この費用は自己資金で用意しなければいけません。

住み替えローンを利用する

住み替えローンとは、住み替えをおこなう際に、新たに融資を受ける住宅ローンに残債を上乗せした形で借りるローンのことをいいます。
ただし、住み替えローンは金融機関にとってリスクの高い融資のため、通常の住宅ローンと比べると審査が厳しくなる傾向があります。
ローン残債が売却価格を上回る場合は、金融機関や不動産会社と相談しながら、資金計画をおこないましょう。

不動産売却にかかる費用は？住宅ローン以外の費用の種類

不動産を売却する際には、住宅ローンの返済以外にもさまざまな費用がかかります。
費用の種類は以下のとおりです。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 登記費用
• 必要に応じて支払う費用
• 引っ越し費用

仲介手数料については後述しますので、こちらではそのほかの費用についてご紹介します。

印紙税

不動産を売却する際の売買契約書に対して課税される税金が印紙税です。
印紙税の税額は、以下のとおりです。

• 売却価格が1千万円超5千万円以下：2万円
• 売却価格が5千万円超1億円以下：6万円
• 売却価格が1億円超5億円以下：10万円

印紙税は、契約書に収入印紙を貼り、消印をすることで納税されます。
収入印紙の貼り忘れや消印忘れをした場合、過怠税（印紙税額の3倍に相当する額）が課されてしまいますので、ご注意ください。

登記費用

住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する際には、登記費用がかかります。
登記費用の内訳は、登記内容を変更する際にかかる登録免許税と、登記業務を代理しておこなう司法書士への報酬です。
費用相場は、登録免許税が不動産1件（1筆）につき千円、司法書士報酬は2万円から3万円程度でしょう。

必要に応じて支払う費用

以下の費用は必要に応じてかかる場合があります。

• 土地の測量費用：50万円から80万円程度
• 建物の解体費用：100万円から300万円程度
• 家財の処分費用：10万円から50万円程度
• 室内のクリーニング費用：5万円から15万円程度

これらの費用は不動産会社に相談すれば、いくらかかるかを把握することができます。

引っ越し費用

売り先行の住み替えをおこない、仮住まいが必要となる場合は、引っ越しを2回おこなわなければいけません。
引っ越し費用は時期や引っ越し会社によって価格が変わりますので、複数の引っ越し会社から見積もりを取るようにしましょう。

不動産売却にかかる費用は？上限がある仲介手数料

最後に、不動産売却時にかかる費用の種類の1つである仲介手数料についてご紹介します。

仲介手数料の上限

仲介手数料は、宅地建物取引業法（宅建業法）で上限が決められています。

• 売買価格200万円以下の部分：売買価格×5％＋消費税
• 売買価格200万円超400万円以下の部分：売買価格×4％＋消費税
• 売買価格400万円超の部分：売買価格×3％＋消費税

たとえば、売買価格が1,000万円の場合、仲介手数料は以下の金額です。

• 200万円以下の部分：200万円×5％＋消費税（1万円）＝11万円
• 200万円超400万円以下の部分：200万円×4％＋消費税（8千円）＝8万8千円
• 400万円超：600万円×3％＋消費税（1万8千円）＝19万8千円
• 合計：39万6千円

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料は成功報酬です。
不動産会社がいくら売却活動をおこなったとしても、見つかった買主と売買契約を締結しない限りは支払う必要はありません。
仲介手数料を支払うタイミングは、契約時半分、決済完了時に残りの半分を支払うのが一般的です。

仲介手数料に含まれるものは「通常の業務で発生する費用」

仲介手数料に含まれるものは、「通常の業務で発生する費用」です。
そのため、売主が希望しておこなう広告宣伝費用や、売却する不動産が遠方にある場合の交通費は別途請求される可能性があります。
なお、仲介手数料とは別にかかる費用については、不動産会社が事前に説明し、合意を得る必要がありますので、必ず確認するようにしましょう。

まとめ

今回は、住宅ローンの残債がある場合の売却方法やそのほかにかかる費用の種類についてご紹介しました。
住宅ローンが残ったまま不動産の売却をする際は、売却する不動産がいくらで売れるかを把握することが大切です。

富商不動産では、金沢市内を中心に、不動産の売却・買取のご相談を承っております。

お悩みの際は、お気軽にご相談ください。

金沢市で不動産売却なら、私たち「富商不動産」にお任せください！