不動産が共有名義になっている。注意点をまとめてみました。

「離婚することになり、共有名義の不動産を売却したい」「相続で不動産を共有することになったが、売却する方法がわからない」とお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
不動産が共有名義だったとしても、売却することは可能です。
しかし、売却する際の注意点があり、注意点を見落とすと売却が難しくなってしまいます。
今回は、共有名義の不動産の売却を考えている方に向けて、共有名義の不動産の売却をする方法や注意点をご紹介します。
金沢市内で不動産の売却をご検討の方は、ぜひ参考にしてください。

不動産を売却する際の共有名義とは

共有名義とは、1つの不動産を複数人で所有している状態のことをいいます。
不動産が共有名義となるのは、以下のケースが該当します。

• 親が所有する不動産を兄弟姉妹で相続する
• マイホームを夫婦で購入する
• 二世帯住宅を親子で購入する

共有持分について

共有名義と似ているものに、「共有持分」という言葉があります。
共有持分とは、共有名義の不動産の所有権割合です。
たとえば、3,000万円の一戸建てを親子で購入する際に、親が2,000万円、子どもが1,000万円の資金を出したとします。
この場合、購入した一戸建ては親と子どもの共有名義の不動産となりますが、共有持分は親が3分の2、子どもが3分の1となります。

単独名義との違いについて

単独名義とは、1つの不動産を1人で所有している状態のことをいいます。
共有名義と単独名義の大きな違いは、不動産に対しておこなう行為に制限がかかるかどうかです。
単独名義の場合、所有者が1人のため、不動産を処分するなどの意思決定は自由におこなうことができます。
一方共有名義の場合は、所有者が複数人いますので、ほかの所有者の同意が必要となることがあります。

単独でおこなうことができる「保存」と「使用」

共有名義人が単独でおこなうことができる行為は、「保存」と「使用」の2つです。
保存とは、建物の修繕や不法占拠の追い出しなど、不動産の状態を維持するためにおこなう行為のことをいいます。
一方使用とは、所有している不動産に居住したり、使用したりする行為です。
不動産を使用する場合、共有名義人は「共有持分に応じた使用」ではなく、「不動産全体の使用」ができます。
たとえば、親が3分の2、子どもが3分の1の割合で一戸建てを所有している場合でも、子どもは一戸建て一棟を使用することが可能です。

過半数の同意が必要となる「利用」と「改良」

共有名義の不動産を「利用」または「改良」する場合は、共有名義人の過半数の同意が必要です。
利用とは、不動産を短期的に貸し出すことや、契約中の賃貸借契約を解除することをいいます。
不動産の短期的な貸し出しには、土地で5年以内、建物で3年以内の賃貸借契約が該当します。
改良とは、リフォームやリノベーションをおこない、不動産の状態を良くすることです。
なお、この場合の「過半数」とは、共有持分の過半数を指します。
そのため、親が3分の2、子どもが3分の1で一戸建てを所有している場合は、親は過半数の共有持分を持っていますので、自由に利用や改良をおこなうことが可能です。
ただし、無断で利用や改良をおこなうと、「貸し出すなんて知らなかった」などのトラブルに発展することがありますので、過半数の共有持分があったとしても、必ずほかの共有名義人に事前相談するようにしましょう。

「処分」は共有名義人全員の同意が必要

不動産の「処分」とは、不動産の長期での貸し出しや抵当権の設定、建物の解体などの行為のことをいいます。
不動産の売却も処分にあてはまります。
不動産を処分するためには、共有名義人全員から同意を得なければいけません。
共有名義の不動産を売却する際、1人でも反対する共有名義人がいれば、売却ができなくなってしまいます。

共有名義の不動産を売却する方法について

共有名義の不動産を売却するには、以下のような方法があります。

• 共有者全員の了承を得てすべて売却
• ご自身の持分だけ売却する
• 他の共有者に持分を買い取ってもらう
• 単独名義にして売却する

共有者全員の了承を得てすべて売却

共有名義の不動産を売却するもっとも一般的な方法は、共有者全員の了承を得て売却する方法です。
共有名義の不動産を売却するためには、共有名義人全員の合意が必要となりますので、単独名義の不動産と比べると売却が難しくなる傾向があります。
しかし、不動産を売却し現金化できれば、複数人でも均等に分けやすくなるため、相続時の遺産分割でよく選ばれる方法です。

ご自身の持分だけ売却する

共有持分については、ほかの共有名義人の同意を得なくても、自由に売却することが可能です。
ただし、持分の売却は、通常の不動産売却に比べて買い手がつきにくく、売却価格が安くなってしまう傾向があります。
また、ほかの共有名義人に相談せずに持分を第三者に売ってしまうと、トラブルになってしまうことも考えられます。
ご自身の持分だけを売却する方法は、すぐに不動産を売却したいが、話し合いが進まないといった場合に検討する売却方法でしょう。

他の共有名義人に持分を買い取ってもらう

ご自身の持分を第三者ではなく、ほかの共有名義人に売却すれば、ご自身は不動産を手放すことができ、取得した共有名義人は所有割合を増やすことができます。
第三者を交えることがないので、余計なトラブルを避けることができるでしょう。
この売却方法は、夫婦が離婚する際、一方が同じ住まいに住み続けたいという場合に有効な方法です。
ただし、共有名義人の金銭事情によっては話が進まない場合があります。

単独名義にして売却する

共有名義の不動産が土地の場合、持分に応じた分筆をおこない、単独名義にすれば売却することができます。
この方法は、持分に応じて明確に分ける必要がありますので、マンションや一戸建ての売却ではおこなうことができません。
また、土地を分筆するための共有名義人全員の同意、測量をおこなうための費用が必要となりますのでご注意ください。

共有名義の不動産を売却する際の注意点

最後に、共有名義の不動産を売却する際の注意点をご紹介します。

売却する際の必要書類を用意する

共有名義の不動産を売却する際には、以下の書類が必要となります。

• 権利証（登記識別情報）
• 測量図や境界確認書
• 身分証明書・印鑑証明書・住民票

とくに注意が必要なのは、所有者の本人確認をおこなうための身分証明書や印鑑証明書、住民票です。
共有名義の不動産を売却する際には、共有名義人全員分の本人確認書類が必要となります。
また、共有名義人のうちの1人が取りまとめて売却をおこなう場合は、ほかの共有名義人からの委任状が必要です。

共有名義人全員を確認する

共有名義の不動産を売却する際は、誰が共有名義人になるのかを確認しなければいけません。
相続などを理由に、ほかの共有名義人が変わってしまっている場合があります。
不動産売却の話が進んでいるなか、思わぬ共有名義人があらわれると、トラブルに発展してしまう可能性があります。

税金やローン返済は共有持分に応じて配分される

共有名義の不動産を売却した際には、利益だけでなく費用も共有持分の割合に応じて配分されます。
不動産を売却する際には、税金などの費用がかかりますので、負担となるでしょう。
また、売却する不動産を住宅ローンなどの融資を利用して購入している場合には、不動産売却時にローンを完済しなければいけません。
売却価格が残債を下回ってしまうと、自己資金を用意する必要があり、更なる負担となってしまいます。
税金や住宅ローンなどの費用については、誰がどのくらい負担するのかを明確にし、事前に決めておくようにしましょう。

まとめ

今回は、共有名義の不動産の売却方法や注意点についてご紹介しました。
共有名義の不動産を売却する際は、トラブルが起きることも少なくありません。
「相続した不動産の売却をスムーズに終わらせたい」とお悩みの方は、不動産会社と話し合いながら、売却を進めていきましょう。
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