リフォームする？しない？売却前にまず不動産会社に相談してみましょう。

不動産を売却するときに設備や内装が古くなっていると、事前にリフォームするべきかどうか迷うこともあるのではないでしょうか。
しかし売却前のリフォームは、基本的には必要ないケースが多いようです。
そこで今回は、不動産売却にあたりリフォームは必要なのかどうか、メリット・デメリットや費用相場とともに確認していきましょう。
金沢市で不動産売却を予定している方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産売却前にリフォームする必要はある？

中古の不動産を売却するとき、基本的にリフォームは必要ありません。
中古住宅の場合、査定価格は築年数や立地、周辺の価格相場を基にして決まります。
仮にリフォームしたとしても、工事にかかった費用分だけ査定額が上がるとは限りません。
もし費用分だけ売り出し価格が上がれば、周辺にある同等程度の物件よりも高くなってしまい、売れにくくなるリスクもあります。

リフォームを前提とした中古不動産の需要が増えている

最近では、リフォームを前提とした中古不動産の需要が増えています。
このとき買主は少しでも安く中古不動産を取得し、自分好みにリフォームしたいと考えています。
そのため設備や内装が多少古かったとしても、購入判断にはあまり影響を与えないでしょう。
むしろ買主の好みに合わないリフォームをしてしまうと、購入の検討対象から外されてしまう恐れもあります。

リフォームが必要なケース

基本的にリフォームは不要ですが、以下のケースでは必要となる場合があります。

• 給湯器などの重要な住宅設備が故障している
• 見た目の印象が良くない（明らかな損傷があるなど）

給湯器などの重要な住宅設備が故障している場合は、売却前に修理・交換しておくほうが良い場合があります。
また明らかな損傷など、見た目の印象が良くないときもリフォームが有効なケースがあるでしょう。
たとえばペットや喫煙者がいた住宅では、壁紙に除去できない汚れや臭いが付いている可能性があります。
そこで壁紙を貼り替えるだけでも、見た目の印象を改善できます。
ただし簡易的なリフォームであっても、まずは不動産会社に相談して工事が必要かどうかを判断するのがおすすめです。

ホームインスペクションがおすすめ

ホームインスペクションを実施すれば、不具合や欠陥の有無を調べられます。
建物の状態を詳しく把握できるため、工事の必要性を判断したいときに有効です。
また買主は建物の状態に納得したうえで購入判断できるので、売買契約がスムーズに進められるメリットがあります。

不動産売却前にリフォームを実施するメリット・デメリット

不動産売却前に工事を済ませれば、リフォーム済みの物件として売り出すことが可能です。
リフォーム済み物件には、次のようなメリットが挙げられます。

第一印象が良くなり売却を有利に進められる

中古の不動産であっても、汚損が目立つ物件よりきれいな状態を保っている物件のほうが、良い第一印象を与えられます。
価格や築年数が同等程度の物件と比較したとき、リフォーム済みの物件のほうが売却を有利に進められる可能性が高まるでしょう。
また新築物件と迷っている方に対しても、アプローチできる機会が広がります。

買主がリフォームをおこなう手間が省ける

リフォーム済みの物件なら、買主が購入後に工事する手間が省けます。
もし買主が自身でリフォームするなら、一般的な住宅ローンではリフォーム費用を融資に組み込むことができません。
そこでリフォーム費用は住宅ローンとは別で、自己資金を用意するかリフォームローンを組む必要があります。
さらに工事が完了するまでは、新居での生活を始められません。
そのため資金計画が複雑になることを避けたい方にとっては、リフォーム済みの物件は少ない手間で新生活を始められるメリットがあります。

注意したいデメリット

不動産売却前のリフォームは、メリットばかりではありません。
多くの場合、以下のデメリットにも注意する必要があります。
手元に残る利益が少なくなる
前述したように、リフォームにかかる費用は、売却価格に上乗せできないケースが珍しくありません。
もし価格に上乗せしてしまうと、周辺の相場よりも高くなり売れにくくなってしまうためです。
結果的に売却価格は据え置きせざるを得ず、工事にかかった費用の分だけ利益は目減りします。
また個人の判断でリフォーム箇所を決めると、優先度の低い箇所まで工事してしまうこともあるでしょう。
必要かつ効果的なリフォームをおこなうためには、事前に不動産会社に相談するのがおすすめです。
工事期間中は売却活動が進まない
リフォームには時間がかかるだけでなく、工事が完了するまでは売却活動を進めにくくなってしまいます。
とくにマンションの場合、管理組合の許可を得ないとリフォームなどの工事はできません。
そして許可を得るまでに1か月ほどかかることもあるため、その期間は売却活動も停滞しやすい傾向にあります。
そこで売却前にリフォームをするのであれば、不動産取引があまり活発でない時期を選ぶのがおすすめです。
たとえば7月～8月（夏）や11月～12月（冬）は、物件探しをする方が比較的少ない時期です。
この期間に工事を済ませれば、取引が活発になる1月～3月（春）や9月～10月（秋）の繁忙期には、売却活動を本格化させられるでしょう。

不動産売却でリフォームにかかる費用

売主側でリフォームをおこなう必要性は低いですが、工事にかかる費用相場を把握しておくことは重要です。
およその費用を知っておけば、買主と価格交渉する際も、適正な金額を提示できるでしょう。

リフォームにかかる費用の相場

リフォームにかかる費用は、工事内容や設備・材料のグレードによって大きく異なります。
全面的にリフォームする場合は、400万円程度を見込んでおきましょう。
ただし不動産売却の場合、全面的なリフォームはあまりおすすめできません。
費用対効果を考えるなら、不具合や汚損が明らかな箇所に限定しておこなうのがポイントです。
工事箇所ごとの費用相場は、以下のとおりです。
内装

• 壁紙：1万円～2万円（10㎡）
• フローリング：7万円～9万円（6帖）
• 畳：5,000円～8,000円（1枚）

設備

• トイレ：10万円～50万円
• キッチン：50万円～150万円
• 浴室：：50万円～150万円
• 洗面所：20万円～50万円

ハウスクリーニングで十分な場合もある

内装や設備の状態によっては、ハウスクリーニングで十分に対応できるケースがあります。
とくに水回りは生活感が出やすく、個人では清掃しきれないこともあるでしょう。
そこで築年数の浅い物件であっても、水回りだけでもハウスクリーニングを実施し、内覧者の印象アップに努めるのがおすすめです。
なおハウスクリーニングにあたっては、電気・水道（場合によってはガスも）が必要です。
そのため現在使用していない建物のハウスクリーニングを依頼する際は、開栓の手配も済ませておきましょう。

まとめ

基本的には、不動産売却前の売主によるリフォームは必要ありません。
しかしポイントを絞ったリフォームは有効なこともあるため、まずは不動産会社に相談するのがおすすめです。

富商不動産では、金沢市で価格査定依頼を受け付けております。
不動産売却前にリフォームするかどうかでお悩みの方も、査定依頼の際にお気軽にご相談ください。

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