マイホーム住み替えのタイミングとは?住み替えのメリットや注意点も解説

2022-04-23

マイホーム住み替えのタイミングとは?住み替えのメリットや注意点も解説

この記事のハイライト
●ローンの残債があってもマイホームの住み替えは可能
●ライフスタイルの変化に合わせて快適な暮らしが手に入ることが住み替えのメリット
●2つの住宅ローンが重なる「ダブルローン」の期間を回避するには売り先行がおすすめ

転勤や出産など、ご家族ごとに適した住み替えのタイミングがあります。
今回はタイミングを逃さず、スムーズな住み替えをかなえるために、住み替え時の不動産売却の進め方などを解説します。
住宅ローンの残債がある場合でも、売却代金で完済させたり、住み替えローンを利用したりすることで、マイホームの住み替えは可能です。
金沢市で不動産売却をお考えの方は、参考にご覧ください。

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マイホーム住み替えのタイミングとは?ローン残債はどうなる?

マイホーム住み替えのタイミングとは?ローン残債はどうなる?

まずは、マイホームの住み替えに適したタイミングの考え方と、返済前のローンがある場合にどうするのが良いかについて解説します。

住み替えに適したタイミングとは?

マイホームの住み替えに適したタイミングは、ご家族ごとにさまざまです。
たとえば、「転勤」をきっかけに、住み替えに取り組むケースも多くあります。
そのほかにも、住み替えを考える良いタイミングは、「ライフスタイルに変化があったとき」です。
たとえば、次のようなケースです。

  • 出産して子どもが増えた
  • 子どもが進学する
  • 将来的には介護しやすい家が欲しい
  • 子どもが独立して夫婦2人になる

子育て世代の方であれば、子どもの進学を機に引っ越すことや、のびのび育てるために十分な「広さ」を確保したいと希望される方が多いです。
マイホームの住み替えをすると、ライフスタイルの変化にともなう希望もかなえやすいでしょう。
広さや場所、設備など、ご家族の今とこれからに必要なものが何かを考えてみることも、タイミングを計るうえで大切な要素となります。

資金計画はローン残債の把握から!

マイホームの住み替えでは、資金計画の見通しをつけておくことが大切です。
「住宅ローンの残債があるけど、売却できるのかな…」と不安な方もいらっしゃるかもしれません。
返済前のローンがあっても住み替えは可能です。
しかし残債がありながら住み替えを進める場合には、売却代金で住宅ローンを完済する必要があります。
そうすることで、旧居の抵当権を抹消して売却することができます。
もし残債が売却代金を上回るオーバーローンのときには、新居の住宅ローンに残債を上乗せして借入れる「住み替えローン」を検討するのも手です。
まずは、自己資金がどれだけ用意できるかと、ローンの残債がどれくらいあるかを把握しておきましょう。
そうすることで返済の目処が見え、新居のローンが組めそうかなど、資金計画を具体的に考えていくことができます。

マイホームの住み替えには2つの方法がある

マイホームの住み替えでは、「旧居の売却」と「新居の購入」をおこなうことになります。
住み替えに取り組む前に、「買い先行」と「売り先行」で進める2つの方法があることも覚えておきましょう。
買い先行とは
買い先行では、新居の購入を優先して住み替えを進めます。
新居を探して売買契約を結び、住宅ローンを申し込み、新居に引っ越した後に旧居の売却活動をはじめます。
買い先行では、賃貸物件などの仮住まいが必要ありません。
一方、旧居が売却できるまで、一時的に2つの家のローンが重なり、ダブルローンの期間が生じるリスクがあります。
売り先行とは
先に旧居を売却して、仮住まいへ引っ越してから、新居を探して売買契約するのが売り先行です。
仮住まいの家賃や引っ越しの費用をなるべく抑えたいという場合は、旧居の売却までに新居を契約し、旧居の引き渡しと新居の代金決済を同時におこなうのが理想的です。

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タイミングに合ったマイホーム住み替えのメリットとは?

タイミングに合ったマイホーム住み替えのメリットとは?

タイミングに合ったマイホームの住み替えは、さまざまなメリット・デメリットがあります。
メリット・デメリットの両面を把握したうえで、マイホーム住み替えのタイミングを見極めましょう。

住み替えのメリット

ライフスタイルに適した暮らしができる
ライフスタイルの変化に合わせたタイミングでおこなう住み替えでは、目的が明確になり、ご家族の現状にマッチする新居を選びやすいでしょう。
現状のライフスタイルに合った快適な暮らしがかなえられることはメリットです。
マイホームの資産価値が上がる可能性がある
住み替えでは、新居選びによって、資産価値の高い家をマイホームにできることもメリットです。
価値の下がりにくい立地など、資産価値を維持しやすい新居に移り住むと、将来の売却や相続も考えやすくなるでしょう。
特例が利用できる可能性がある
住み替えで旧居を売却したとき、売却益が生じたら、特例が活用できる可能性もメリットです。
具体的には、譲渡所得から最大で3,000万円を控除できる「3,000万円の特別控除」や、譲渡所得税の税率を低くすることができる「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」があり、税金の負担を軽くすることに役立ちます。
住み替えローンが利用できる
前述でも触れたとおり、ローン残高が売却価格を上回るとき「住み替えローン」が利用できることもメリットといえます。

住み替えのデメリット

諸費用がかかる
マイホームの住み替えには、税金や各種の手数料といった諸費用がかかります。
住み替え時の諸費用の目安として、売却にかかる費用は売却価格の4%ほど、購入時には新築住宅なら購入価格の4%から8%、中古住宅なら5%から6%ほどを予定しておくとよいでしょう。
売り先行では仮住まいを利用する期間がある
売り先行はローンの残債がある場合にも、資金計画が立てやすいことが魅力です。
しかし、仮住まいを利用する期間が生じることがデメリットになります。
そこで住み替えでは売却と購入をタイミング良く並走させ、「同日決済」を目指すのがポイントといえます。
同日決済ができれば仮住まいが不要となり、新居への引っ越しもスムーズに進めやすいでしょう。
タイミングをあわせて同日決済を目指すには、同じ不動産会社に旧居の売却と新居の購入をあわせて依頼するのがコツです。
売却と購入の手続きを1社のみが管理するため、住み替えをする方の負担も軽減でき、同日決済の調整もしやすくなります。
弊社では金沢市での豊富な住み替え実績のノウハウを活かし、同日決済を目指して、丁寧にサポートさせていただきます。

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タイミングが重要なマイホームの住み替えで気をつけたい注意点

タイミングが重要なマイホームの住み替えで気をつけたい注意点

マイホームの住み替えは、売却と購入のタイミング調整が重要になります。
注意点やポイントをおさえて、スムーズな住み替えを成功させましょう。

注意点①ダブルローンの負担

買い先行で新居を購入すると、旧居の引き渡しまでの間に2つの住宅ローンが重なる「ダブルローン」の期間が生じることが注意点です。
ダブルローンの負担を回避するには、なるべくなら売り先行でおこなうか、購入と売却の決済日を近づけることが対策となります。

注意点②値下げは慎重におこなう

マイホームの住み替えを急ぎ、安易に値下げすると、大切な資産を安く手放すことになりかねません。
できれば売却のスケジュールにも余裕をもって進めることが大切です。

注意点③内覧のために掃除は徹底する

マイホームの売却は、内覧が決め手になることも多いです。
内覧のタイミングにあわせて掃除を徹底し、内覧者の好印象を得ることも、売却につながるポイントです。

注意点④引っ越しの回数をおさえる

住み替えでは、必ず引っ越しをおこないます。
仮住まいが必要になる場合には転居の回数も増えて、当然ながらその分、引っ越しの費用もかさむことが注意点です。
同じ不動産会社に売却と購入を依頼すると、転居のタイミングも調整や相談がしやすくなるでしょう。

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まとめ

マイホームを住み替えるメリットや注意点を解説しました。
ダブルローンの負担を回避するには売り先行がおすすめです。
富商不動産では金沢市に密着して不動産売却をサポートしております。
「住み替えたいけどタイミングがわからない…」という方も、売り時を逃さぬよう、まずはお気軽に弊社の査定をご利用ください。

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