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不動産売却で根抵当権が付いた物件は扱える？流れや注意点をご紹介
2023-05-25
不動産を担保に借り入れをおこなう際に、根抵当権を付けた物件を売却したいという方もいらっしゃるでしょう。
根抵当権の付いた物件の不動産売却は難しいとされていますが、どのようにおこなったら良いのでしょうか。
今回は、根抵当権の特徴や、根抵当権付き物件の不動産売却の流れと注意点についてご紹介します。
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不動産売却のネック？根抵当権の特徴とは
不動産を担保に借り入れをおこなう場合、その不動産に抵当権や根抵当権を設定することがあります。
抵当権は借金を完済すると消滅しますが、根抵当権は設定した物件が手元にある限り、それを担保に何度でも融資を受けられるのが特徴です。
どちらも設定には登記が必要ですが、何度も抵当権を設定すると手間がかかるうえ登録免許税による出費が嵩むため、同じ物件を担保に何度も借り入れをおこないたい場合は根抵当権を設定します。
一度根抵当権を設定すると、債権者である金融機関は売却時の登録抹消に反対してくる可能性が高いです。
スムーズに根抵当権を抹消するのは難しく時間がかかるため、物件の売却難易度が上がる注意点があります。
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根抵当権付き物件の不動産売却の流れ
根抵当権を付けて借り入れの担保にした物件を売却したいなら、現状の借入額を必ず返済する必要があります。
該当の物件を担保に借りている現状の残債務と物件の査定額を元に、差額を計算してみましょう。
すでに返済が済んでいる、あるいは売却の利益で返済できる残債務であれば問題はありません。
物件の売却後も債務が残るようであれば、貯金など手元のお金を返済にあてる必要があります。
仮に残債務がなく売却が可能であっても、根抵当権の抹消には金融機関など債権者との交渉による合意が必要です。
合意が取れたら借入額を確定させて、それ以降の融資を受けたりしないよう元本確定に移ります。
元本確定のあとは残りの債務を返済すれば根抵当権を抹消でき、該当の物件を売却できるという流れです。
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根抵当権付き物件の不動産売却における注意点
物件が担保になった時期や状況によっては、所有者とその物件を担保にお金を借りた債務者の名義が違う場合もあります。
その場合、所有者の知らないうちに借入額が増えており、不動産売却の利益で返済しきれないなどのトラブルになる可能性があるのです。
また、元本確定するとその根抵当権は新規の借り入れ不可、かつ返済後消滅する抵当権とほぼ同じ扱いになります。
つまり、確定した借入額を返済した時点で設定されていた根抵当権が消滅するため、新たな抵当権の設定なしに該当物件を担保にお金は借りられません。
元本確定してしまうと根抵当権の扱いを元に戻せないため、必ず売却する予定があるのでなければ慎重に判断するべきです。
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