離婚により不動産売却したときの財産分与の方法とは？

離婚による問題として、マイホームなどの不動産の取り扱いが挙げられるのではないでしょうか。
夫婦の共有財産は離婚すると財産分与の対象となり、不動産も例外ではありません。
そこで離婚により不動産売却するにはどうすれば良いのか、財産分与のポイントとともに確認していきましょう。
金沢市で不動産売却を予定している方は、ぜひチェックしてみてください。

離婚で不動産売却するときの財産分与とは？

離婚時におこなわれる財産分与とは、婚姻中に夫婦で築いた共有財産の分配を意味します。
財産分与には、次の3種類が挙げられます。

清算的財産分与

清算的財産分与とは、共有財産を平等に分配する際におこなわれるものです。
夫婦のどちらか一方が専業主婦（主夫）でも、2分の1ずつ分配するのが原則的な考え方です。
ただし双方の合意があれば、分配割合は自由に決められる特徴があります。

扶養的財産分与

扶養的財産分与とは、離婚後の一方の生活維持を目的としておこなわれるものです。
経済的な自立が難しいと思われる場合、生活費の補助として財産分与します。

慰謝料的財産分与

慰謝料的財産分与とは、離婚の有責側がもう一方に対して慰謝料の名目で財産を分配するものです。
財産分与と慰謝料は別物なので、慰謝料的財産分与で不足する部分は、慰謝料として現金で請求することも可能です。

不動産も財産分与の対象

財産分与の対象は、婚姻中に夫婦で築いた財産（共有財産）のすべてです。
現金や預貯金、有価証券といった金融資産はもちろんのこと、不動産なども含まれます。
不動産の場合、夫婦どちらかの単独名義になっているものもあるでしょう。
しかし婚姻中に取得したものは、登記簿上の名義に関係なく共有財産として扱われます。
そのため不動産売却で得た利益も、財産分与の対象です。
このほか退職金や年金、生命保険の積立金などの資産も財産分与の対象となっています。

財産分与の対象にならないもの

財産分与の対象にならないものに、特有財産が挙げられます。
特有財産とは、おもに以下のような財産が該当します。

• 婚姻前からの財産（現金・預貯金など）
• 婚姻中に相続・贈与などによって取得した財産

なお婚姻前からの現金は、生活費に使われるなどして、婚姻後に築いた財産と混ざってしまうこともあるでしょう。
その結果、共有財産と区別できなくなったものは、特有財産と認められないケースもあるため注意してください。

離婚で不動産売却するときの財産分与の方法

離婚による財産分与では、マイホームなども不動産売却によって現金化するのがおすすめです。
現物のままで分配する方法もありますが、ほかの財産の状況によっては公平な分配は困難になります。
たとえば子どもの通学の都合など、転居できない事情がない限りは、不動産売却したほうが納得感のある財産分与が可能です。
そこで不動産売却の流れや、手続き方法を確認していきましょう。

不動産の名義を確認する

財産分与にあたり、まずは登記簿謄本で不動産の名義を確認してください。
マイホームの場合、夫婦どちらかの単独名義か、夫婦の共有名義のいずれかになっているケースが多いでしょう。
単独名義であれば、登記簿上の所有者が単独で不動産売却することができます。
しかし単独名義でも、配偶者が住宅ローンの連帯保証人になっていることがあります。
連帯保証人は登記簿謄本では確認できないため、金融機関や金銭消費貸借契約書で確認してください。

不動産会社の価格査定を受ける

不動産がいくらで売れるのかを知るには、不動産会社の価格査定を受ける方法があります。
不動産売却の際は、不動産会社の査定結果や周辺の取引相場に基づいて売り出し価格を決定します。
なお財産分与する金額は、実際の売却価格によって決定されるので注意してください。

机上査定なら訪問なしで査定額を知ることができる

精度の高い査定結果を得るためには、現地調査をともなう訪問査定がおすすめです。
しかし現地調査の立ち会いが難しいときや、まだ不動産売却するかどうか迷っている場合には、机上査定も便利です。
現地調査がないため立ち会いも不要で、早ければ当日～翌日には査定結果を得られます。

分配方法を決定する

不動産売却が完了したら、分配方法を決めます。
財産分与の場合は、夫婦で半分ずつ分けるのが原則です。
しかし離婚協議により双方が合意すれば、それ以外の割合で分配することも可能です。

離婚協議書は公正証書化する

財産分与の内容を取り決めたら、離婚協議書を作成します。
このときの注意点として、離婚協議書は公正証書化しておくと良いでしょう。
公正証書化しなくても、法的効力は変わりません。
しかし公正証書なら、万が一支払いが滞ったときに裁判なしで強制執行できる場合があります。
不動産売却は長期化する可能性もあるため、金銭トラブルを防ぐためにも公正証書化するのがおすすめです。

離婚で不動産売却するときの財産分与の注意点

離婚をともなう不動産売却では、通常の売却にはない注意点があります。
支払う必要のない税金が発生したり、不動産売却自体を進められなくなったりするため、次のポイントに注意しましょう。

売却は離婚前がおすすめ

離婚による不動産売却は、離婚前がおすすめです。
離婚後に売却を進めようとすると、互いに連絡が取れなくなるなどのリスクがあるためです。
離婚後の場合も、なるべく早いタイミングで不動産売却するようにしましょう。
なお売却金の分配など財産分与そのものは、離婚が成立したあとにおこなってください。
婚姻中に財産を移動すると、贈与として扱われ贈与税が課せられる場合があるためです。
しかし離婚成立後の財産分与では、贈与税は課税されません。

ペアローンや連帯保証・連帯債務の注意点

住宅ローンをペアローンや連帯保証、連帯債務で借りている場合は、ローンを完済しないと、債務の関係性を解消できません。
不動産売却せずどちらかが住み続ける場合も、住宅ローンを借り直すなどしないと解消できない場合があるのが気を付けたい注意点です。

オーバーローンの注意点

住宅ローンを組んで取得した不動産は、ローンを完済しないと売却できません。
売却金で残債を完済できるアンダーローンの状態であれば、問題なく不動産売却できるでしょう。
しかし売却金で完済できないオーバーローンの状態では、いくつかの注意点があります。
オーバーローンの場合、売却金が残らないため財産分与の対象になりません。
離婚による不動産売却では、まだ返済が進んでおらずオーバーローンの状態になるケースは珍しくありません。
それでも売却したいときは、貯金などの手元資金で不足分を支払う必要があります。

財産分与を請求できるのは2年間

不動産売却は、タイミングによっては離婚後になることもあるのではないでしょうか。
しかし離婚後に財産分与を請求できるのは、離婚成立時点から2年間と定められています。
以降は話し合いによって財産分与できますが、2年経過後は贈与と見なされる可能性がある点に注意してください。

まとめ

不動産売却には時間がかかるため、離婚を理由としている場合は計画的に進めていくのがポイントです。
財産分与で贈与と見なされないためにも、売却や財産を分配するタイミングに注意しましょう。
富商不動産では、金沢市で不動産売却に関するご相談を承っております。
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