遺産分割協議書？売却までの流れや注意点は何か？相続不動産の売却方法についてご紹介

「親が亡くなり、不動産を相続することになったが、どのような手続きをおこなえば良いのかわからない」という方は、いらっしゃるのではないでしょうか。
今回は、不動産を相続してから売却するまでの流れや注意点、相続をおこなう際に必要な手続きである遺産分割協議についてご紹介します。
金沢市で不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

相続が発生してから不動産の売却をおこなうまでの流れについて

相続が発生してから不動産を売却するまでは、以下の流れでおこなわれます。

• 死亡届を提出する
• 遺言書の有無を確認する
• 遺産分割協議をおこなう
• 相続する不動産の名義変更をおこなう
• 不動産会社に売却価格の査定を依頼し、媒介契約を締結する
• 買主と不動産売買契約を締結し、決済と物件の引渡しをおこなう

死亡届を提出する

相続が発生した場合、最初におこなうことが、死亡届の提出です。
死亡届は、被相続人が亡くなったことを知った日から7日以内に提出しなければいけません。
提出が遅れてしまうと、5万円以下の過料が科される可能性がありますので、被相続人が亡くなった事実を知ったら、速やかに提出するようにしましょう。

遺言書の有無を確認する

次に、遺言書の有無を確認します。
遺言書がある場合は、遺言書の内容に沿って相続を進めなければいけません。
遺言書は、被相続人がご自身で保管している場合もあれば、法務局や公正役場で保管されている場合もあります。
相続の手続きが完了したあとに遺言書が見つかってしまうと、トラブルになる可能性がありますので、遺言書の有無はしっかりと確認することが大切です。

遺産分割協議をおこなう

遺言書がなかった場合、相続人が誰なのかを確定し、遺産分割協議をおこないます。
遺産分割協議については、後ほど詳しくご紹介します。

相続する不動産の名義変更をおこなう

遺産分割協議の結果、相続した不動産を売却する方針が決まれば、相続する不動産の名義変更をおこないます。
「売却するのだから、名義変更は必要ないのではないか」と思うかもしれませんが、被相続人から買主に直接所有権を移転することはできないため、必ず名義変更をおこなわなければいけません。

不動産会社に売却価格の査定を依頼し、媒介契約を締結する

不動産の名義変更が完了すれば、売却に進むことができます。
まず、相続した不動産がいくらで売れるのかを把握するために、不動産会社に価格査定を依頼しましょう。
不動産会社からは2週間から1か月程度で査定価格が提示されます。
査定価格に納得できれば、媒介契約を締結し、売却活動のスタートです。
富商不動産では、不動産の価格査定をおこなっておりますので、お気軽にお問い合わせください。
現地や相場の調査をおこなったうえで、適正な価格をご提示いたします。

買主と不動産売買契約を締結し、決済と物件の引渡しをおこなう

不動産会社による売却活動の結果、買主が見つかれば、契約内容の調整をおこなったうえで、不動産売買契約の締結です。
契約締結後は、1か月から2か月程度で、決済と物件の引渡しをおこないます。
物件の引渡しが終われば、不動産の相続から売却までの流れが完了します。

相続した不動産を売却するための遺産分割協議について

遺産分割協議とは、相続人同士が話し合い、被相続人の遺産をどのように分けるのかを決める手続きのことをいいます。
遺産分割協議の手順は、以下の流れでおこなわれます。

• 相続人の確定
• 相続財産の確定
• 財産目録の作成
• 相続人全員の同意を得て、遺産分割協議書を作成する

相続人の確定

遺産分割協議をおこなうためには、まず、相続人が誰なのかを確定させなければいけません。
協議後にほかの相続人がいることが発覚した場合は、協議のやり直しが必要になります。
相続人の確定には、被相続人のすべての戸籍謄本を確認する方法が確実です。
しっかりと確認するようにしましょう。

相続財産の確定

相続人の確認とあわせて、相続する財産についても確認する必要があります。
相続財産には、預貯金や不動産といったプラスの財産だけではなく、借金や未払いの税金、家賃や地代といったマイナスの財産も含まれます。
「遺産分割協議後に隠れた借金が見つかり、多額の負債を背負わなければならなくなった」とならないよう、利益になるものだけでなく、負債となるものも確認するようにしましょう。

財産目録の作成

相続財産が確定したら、「財産目録」を作成します。
財産目録とは、相続する財産すべてが記載された一覧表で、相続財産の数や価格を一目で把握することができます。
財産目録の作成義務はありませんが、遺産分割協議をスムーズに進めるためにも、作成するようにしましょう。

相続人全員の同意を得て、遺産分割協議書を作成する

相続人と相続財産が確定し、財産目録を作成すれば、遺産分割協議を開始します。
遺産分割協議は、必ずしも全員が集まる必要はありません。
一同が集まっておこなう協議に参加することが難しい相続人とは、個別の話し合いをおこなうことも可能です。
協議内容について相続人全員の同意を得られれば、「遺産分割協議書」を作成し、相続人全員が署名捺印をおこなうことで協議内容を確定させます。
遺産分割協議書には、以下の項目を最低限記載しなければいけません。

• 被相続人について（氏名や住所、死亡日）
• 相続財産の内容
• 各相続財産の承継人
• 遺産分割協議の成立日

財産に不動産が含まれる場合の遺産分割方法について

相続する財産に土地や建物といった不動産が含まれる場合、遺産分割の方法は以下の4つです。

• 現物分割
• 代償分割
• 換価分割
• 共有分割

現物分割

現物分割とは、相続分に応じて、財産を分ける方法です。
たとえば、相続人が3人で、相続する財産が300㎡の土地である場合、土地を100㎡ずつに分筆すれば、それぞれが土地を取得することができます。
ただし、相続財産が物理的に分けることができないマンションや戸建ての場合、現物分割をおこなうことはできません。

代償分割

代償分割とは、相続人の1人が相続財産を取得し、ほかの相続人は代金を受け取る方法です。
たとえば、価格が3,000万円のマンションをAとBとCの3人で相続する場合、AがBとCに1,000万円ずつ支払えば、Aは単独でマンションを取得することができます。

換価分割

換価分割とは、相続財産を現金化し、金銭を相続人同士で分ける遺産分割の方法です。
この方法は、分割が難しい財産を分け合う際によく利用される分割方法です。

共有分割

共有分割とは、財産の売却をおこなわず、相続分に応じた割合で所有する分割方法です。
たとえば、亡くなった親の所有していたマンションを子ども4人で相続する場合、マンションを売却せずに、4分の1ずつの割合でマンションを共有することができます。
ただし、不動産の共有は、後々トラブルになることが多くありますので、あまりおすすめできません。

相続が発生してから不動産を売却するまでの注意点について

相続は、さまざまなトラブルが発生しやすい傾向があります。
こちらでは、相続が発生してから不動産を売却するまでの注意点についてご紹介します。

相続した不動産を売却するには相続人全員の同意が必要

相続した不動産を売却する場合には、相続人全員の同意が必要です。
ひとりでも「売却したくない」という相続人がいれば、不動産の売却ができなくなってしまいます。
しっかりと遺産分割協議をおこない、合意形成をとるようにしましょう。

売却価格の最低ラインを決める

相続した不動産の売却価格は、相続人それぞれの取り分にも大きな影響を与えます。
そのため、不動産の売却をおこない、買主がみつかったとしても、「その価格だったら売りたくない」という意見が相続人から出れば、売却は進みません。
価格に関する意見の相違が出ないよう、「この価格なら売却する」という最低ラインを事前に決めておくようにしましょう。

まとめ

今回は、相続が発生してから不動産を売却するまでの流れや注意点についてご紹介しました。
相続や遺産分割協議は、トラブルが発生しやすく、相続人の関係性が悪くなってしまうことも考えられます。
「相続が発生したが、何をすれば良いかわからない」「遺産分割のために不動産を売却したい」とお考えでしたら、不動産会社に相談しましょう。

富商不動産は金沢市を中心に、不動産売却のご相談を承っております。
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